按照国家统计局每月公布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，北海一手房（新建商品住宅）从今年1月以来已经连涨7个月：

尤其今年7月：一手房环比上涨0.3%，涨幅全国第3；二手房环比上涨0.4%，涨幅全国第1。在各地跌跌声中，北海犹如黑马。

(资料图片)

半年数据也许不够，拉长点时间：

横线上面是涨、下面是跌。

2019年1月至2020年3月，连涨15个月；

2020年4月至2021年4月，连跌13个月；

2021年5月至2021年8月，连涨4个月；

2021年9月至2022年12月，连跌16个月；

2023年1月至2023年7月，连涨7个月。

不是连涨就是连跌，如此变化确实特别。而且，北海楼盘价格的涨跌跟市场感受经常是相反的：例如2019年楼市明显下行但房价持续上涨；2021年上半年楼盘明显以价换量但当年5-8月价涨；今年4月以来楼市明明逐月惨淡但房价依然连续上涨。

因此，国家统计局公布的北海一手房价格指数常常被质疑。

二手房的价格指数变化相对更可信一些。比如今年1-7月，它是1月2月下跌、3月4月5月上涨、6月再跌、7月又涨——这样的变化跟市场的实际感受比较吻合。

北海一手房价格指数为什么持续上涨呢？

有一个因素也许难以忽视。北海现行规定：

1.新建商品住房销售的实际成交价不得低于指导价格（备案价格）的90%，否则无法签订购房合同。

2.指导价格至少间隔半年才能申请调整1次。

文字上看，这样的规定让开发商无法随意涨价和降价，房价因此整体平稳可控。但时间长了，房价反而容易悄悄上涨。

举个例子：某个小店进了10件商品，单价分别是1、2、3……10元。其中，最低1元、最高10元，平均5.5元。

现在假定所有商品售价一直都保持不变：

首先，店主卖掉了1元和2元的商品。剩下8件最低2元、最高10元，平均6.5元。

接着，店主卖掉了3元和4元的商品。剩下6件最低5元、最高10元，平均7.5元。

按这样的卖法，商品是不是越来越贵？

楼盘也类似。由于所有房源的价格（指导价格）已经限定了（至少半年不变）。楼市冷清时，开发商往往是先拿便宜房子特价促销。当便宜房子卖出之后，剩余房源的价格自然会显得更贵。假如指导价格坚持不调整，房子越卖越贵很正常。

当然，实际当中最便宜的房子未必能率先卖掉（因为相对较差），最高的房子反而有可能首先被拿走（因为品质较好）。但这样的情况更多是发生在市场比较热闹时。如果楼市持续冷清，特价促销总是先拿出低价房源的。

由此可见，假如开发商不调整指导价格，冷市之下房价很有可能悄然上涨。

现在的楼市政策都在鼓励，大家都在等待政策变现。面对这样的大环境，除非实在没辙了，否则开发商应该不会在这个时候申请调低指导价格（调高反而更有可能）。

所以判断北海房价是涨还是跌，二手房应该更有参考意义。

二手房的价格指数显示：北海房价目前仍然平稳、在极小幅的波动之中。

但如果觉得一手房好像涨价了呢？从概率上说，更有可能是房源更佳。或者换句话说，房价涨了，以前买的当然划算，因为便宜。但现在入手的也不亏，因为房子品质可能更好。

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